Asbest Offenbarungspflicht: Wann Verkäufer aufklären müssen

Beim Verkauf älterer Immobilien spielt das Thema Asbest eine entscheidende Rolle. Viele Häuser, die zwischen 1960 und 1993 gebaut wurden, enthalten noch asbesthaltige Materialien. Asbestplatten, Eternitplatten mit Asbest, Asbestputz oder Asbestdämmung sind immer noch weit verbreitet. Für Verkäufer gilt hier mit der Offenbarungspflicht eine besondere rechtliche Verantwortung. Wer Asbest verschweigt, riskiert Schadensersatzforderungen oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Was bedeutet Asbest Offenbarungspflicht?

Die Asbest Offenbarungspflicht bedeutet, dass ein Hausverkäufer bekannte Asbestvorkommen offenlegen muss. Asbest ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27.03.2009, Az. V ZR 30/08) ein offenbarungspflichtiger Sachmangel. Das gilt unabhängig davon, “wie Asbest aussieht” oder ob bereits Fasern freigesetzt wurden.

Wann gilt die Offenbarungspflicht bei Asbest?

Die Pflicht greift, sobald dem Verkäufer bekannt ist, dass das Haus asbesthaltige Baustoffe enthält. Das kann ein Asbest Dach sein, aber ebenso Eternitplatten mit Asbest, Asbestwolle oder eine Fensterbank mit Asbest. Der Verkäufer muss den Käufer aktiv aufklären, selbst wenn keine akute Gefahr besteht oder der Asbest fest gebunden ist. Ein Nachweis über tatsächliche Faserfreisetzung ist nicht erforderlich.

Asbest Offenbarungspflicht vs. Gewährleistungsausschluss

Auch wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist, bleibt die Offenbarungspflicht bestehen. Wird Asbest verschwiegen, liegt eine arglistige Täuschung gemäß § 444 BGB vor. Der Verkäufer kann sich nicht auf den Ausschluss berufen. Käufer haben weiterhin Anspruch auf Mängelrechte, wenn Sie zum Beispiel einen Asbestkleber erst später erkennen.

Folgen bei Verstoß gegen die Offenbarungspflicht

Wer gegen die Asbest Offenbarungspflicht verstößt, begeht eine arglistige Täuschung. Der Verkäufer haftet für sämtliche Kosten, die beim Entfernen von Asbest auftreten. In schwerwiegenden Fällen kann auch eine strafrechtliche Prüfung folgen.

Rechte des Käufers bei verschwiegenem Asbest

Der Käufer hat bei nicht offengelegtem Asbest umfassende Rechte:

• Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn der Mangel erheblich ist.
• Minderung des Kaufpreises bei geringerer Beeinträchtigung.
• Schadensersatz für Kosten der Asbestsanierung, Laboranalysen oder Asbest Tests.

Die Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel beträgt in der Regel zehn Jahre.

Pflichten des Käufers trotz Offenbarungspflicht

Auch Käufer haben eine Sorgfaltspflicht. Bei einer Besichtigung sollte auf sichtbare Hinweise wie Eternitplatten mit Asbest oder Asbestdämmung geachtet werden. Wer offensichtliche Anzeichen ignoriert, kann seine Rechte teilweise verlieren. Ein Asbest Test durch eine Fachfirma wie Obolus schafft hier Gewissheit und Sicherheit.

Fazit zu Asbest Offenbarungspflicht

Die Asbest Offenbarungspflicht ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienrechts. Verkäufer müssen vorhandenen Asbest stets offenlegen – auch wenn er fest gebunden ist oder keine akute Gefahr darstellt. Verstöße können teuer werden. Die Obolus GmbH steht Eigentümern und Käufern mit professioneller Beratung, Asbest Tests und fachgerechter Asbestsanierung zur Seite.

FAQs zu Asbest Offenbarungspflicht

Wann besteht eine Offenbarungspflicht bei Asbest?
Immer dann, wenn dem Verkäufer bekannt ist, dass im Gebäude Asbest enthalten ist.

Was passiert, wenn der Verkäufer die Offenbarungspflicht verletzt?
Der Käufer kann Rücktritt, Kaufpreisminderung oder Schadensersatz verlangen.

Gilt die Offenbarungspflicht auch bei Gewährleistungsausschluss?
Ja, denn bei Arglist greift § 444 BGB und der Verkäufer haftet trotzdem.

Welche Rechte hat der Käufer bei verschwiegenem Asbest?
Er kann Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz geltend machen.

Muss der Verkäufer auch über fest gebundenen Asbest aufklären?
Ja, auch Materialien wie Eternitplatten mit Asbest oder Asbestleichtbauplatten müssen offengelegt werden.