Müssen Eigentümer ihr Haus vor einer Sanierung auf Asbest untersuchen lassen? Eine allgemeine Asbest-Erkundungspflicht für Gebäudeeigentümer gibt es in Deutschland nicht. Stattdessen haben Bauherren, Eigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen als Veranlasser seit Dezember 2024 eine Informationspflicht nach § 5a der Gefahrstoffverordnung. Die eigentliche Asbesterkundung liegt beim ausführenden Betrieb. Was das in der Praxis bedeutet, wer zahlt und warum sich ein Asbesttest vor Baubeginn trotzdem lohnt, lesen Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze zur Asbest-Erkundungspflicht
- Eigentümer und Bauherren müssen ihr Gebäude nicht selbst auf Asbest untersuchen lassen.
- Als Veranlasser müssen sie dem ausführenden Betrieb vor Beginn alle vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe geben (§ 5a GefStoffV).
- Pflichtangabe ist das Baujahr. Bei Gebäuden aus den Jahren 1993 bis 1996 ist das Datum des Baubeginns anzugeben.
- Die Pflicht gilt auch für private Haushalte.
- Der ausführende Betrieb muss klären, ob Asbest vorhanden ist, oder vom ungünstigsten Fall ausgehen.
- Ob Veranlasser künftig doch zur Erkundung verpflichtet werden, prüft die Bundesregierung noch.
Was regelt § 5a GefStoffV für Veranlasser?
Mit der Änderung der Gefahrstoffverordnung, die am 5. Dezember 2024 in Kraft trat, wurde ein neuer Paragraf eingeführt: § 5a GefStoffV zu den besonderen Mitwirkungs- und Informationspflichten für Veranlasser von Tätigkeiten an baulichen oder technischen Anlagen. Veranlasser ist, wer Arbeiten an einem Gebäude in Auftrag gibt: Bauherren, Eigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und öffentliche Auftraggeber.
Welche Informationen müssen Eigentümer weitergeben?
- Baujahr: Es zeigt, ob mit Asbest zu rechnen ist. Bei Objekten mit Baujahr 1993 bis 1996 ist das Datum des Baubeginns entscheidend, weil das Asbestverbot am 31. Oktober 1993 in Kraft trat.
- Bau- und Nutzungsgeschichte: Umbauten, frühere Sanierungen, verwendete Baustoffe, gewerbliche Nutzungen.
- Vorhandene Unterlagen: zum Beispiel Asbestgutachten, Schadstoffkataster, Laborbefunde, Sanierungsnachweise oder Hinweise aus Kaufverträgen.
Der Veranlasser muss die ihm zugänglichen Unterlagen mit zumutbarem Aufwand auswerten. Die Angaben können schriftlich oder elektronisch übermittelt werden. Eigene Untersuchungen schreibt die Verordnung nicht vor.
Wer muss Asbest erkunden: der Betrieb
Die Verantwortung für die Asbesterkundung liegt beim Arbeitgeber, der die Arbeiten ausführt. Er muss im Rahmen seiner Gefährdungsbeurteilung ermitteln, ob asbesthaltige Materialien betroffen sein können. Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 hat er zwei Möglichkeiten:
- Erkundung durch eine sachkundige Person: Verdächtige Bauteile werden geprüft, Materialproben entnommen und im Labor analysiert.
- Annahme des ungünstigsten Falls: Der Betrieb geht davon aus, dass Asbest vorhanden ist, und arbeitet mit allen erforderlichen Schutzmaßnahmen nach TRGS 519.
Beide Wege kosten Geld. Die Kosten trägt am Ende in aller Regel der Auftraggeber, entweder über die Analyse oder über aufwendigere Schutzmaßnahmen.
Kritik: Baugewerbe fordert echte Erkundungspflicht
Die Regelung ist umstritten. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes nannte es realitätsfern, dass Betriebe allein für die Asbesterkundung verantwortlich sind. Maler- und Ausbaugewerbe kritisieren, dass im Zweifel jedes Gewerk eigene Asbestproben nehmen muss. Die BG BAU befürchtet, dass Asbest wegen fehlender Informationen zu spät erkannt wird. Der Bundesrat hat die Bundesregierung gebeten zu prüfen, ob eine anlassbezogene Erkundung durch Veranlasser sinnvoll ist. Ein Ergebnis liegt bisher nicht vor.
Praxis-Tipp: Ein einmaliger Asbesttest vor Baubeginn ist meist günstiger, als wenn mehrere Gewerke getrennt Proben nehmen oder unter Vollschutz arbeiten müssen. Mit einem Laborbefund in der Hand können Sie Angebote vergleichen und Nachträge vermeiden.
Warum sich eine Asbesterkundung für Eigentümer trotzdem lohnt
- Planbare Kosten: Wer vorher weiß, wo Asbest steckt, bekommt belastbare Angebote statt Nachträge während der Bauphase.
- Kein Baustopp: Asbestfunde mitten in der Sanierung führen oft zu wochenlangen Verzögerungen.
- Rechtssicherheit: Sie erfüllen Ihre Informationspflicht nach § 5a GefStoffV vollständig.
- Schutz der Bewohner: Bei Arbeiten in bewohnten Gebäuden werden auch Mieter und Nachbarn geschützt, siehe Nachbarn informieren.
- Werterhalt beim Verkauf: Ein Schadstoffgutachten sichert den Verkaufspreis und schafft Vertrauen bei Käufern.
So läuft eine Asbesterkundung ab
- Begehung und Unterlagenprüfung: Baujahr, Umbauten und verdächtige Bauteile wie Bodenbeläge, schwarzer Kleber, Putze, Spachtelmassen, Fliesenkleber, Fensterbänke und Asbestzement werden erfasst.
- Probenahme: Gezielte Materialproben werden fachgerecht entnommen.
- Laboranalyse: Die Proben werden mit Rasterelektronenmikroskopie (REM/EDX) untersucht. Ergebnisse liegen meist nach wenigen Tagen vor.
- Bewertung: Bei Bedarf ergänzen Raumluftmessungen die Analyse.
- Dokumentation: Ein Schadstoffgutachten fasst alles für Planer und Betriebe zusammen.
Was das kostet, erklären wir in den Beiträgen Haus auf Asbest prüfen lassen: Kosten und Asbest-Gutachter: Kosten. Wer selbst Proben nehmen möchte, findet Hinweise unter Asbest-Probe einschicken.
Sanierung im Altbau geplant? Wir übernehmen Asbesterkundung, Probenahme und Laboranalyse mit unserem Partnerlabor, und auf Wunsch die komplette Sanierung.
Was Hausverwaltungen und Vermieter beachten sollten
Hausverwaltungen sind bei Instandhaltung und Modernisierung häufig die Veranlasser. Sie sollten für jedes Objekt Baujahr und Schadstoffinformationen zentral dokumentieren und vor jeder Auftragsvergabe an den Betrieb weitergeben. Ab dem 20.12.2026 sollte außerdem der Nachweis der Asbest-Genehmigung des Betriebs abgefragt werden. Passende Leistungen finden Sie unter Leistungen für Hausverwaltungen. Hintergrund zum Thema Haftung bietet unser Beitrag Makler verschweigt Asbest.
Fazit zur Asbest-Erkundungspflicht
Eine gesetzliche Erkundungspflicht für Eigentümer gibt es derzeit nicht. Als Veranlasser müssen Sie aber Baujahr und alle bekannten Informationen über Schadstoffe an den Betrieb weitergeben. Die Erkundung selbst ist Aufgabe des ausführenden Betriebs. Wer vor Baubeginn freiwillig einen Asbesttest machen lässt, spart in den meisten Fällen Zeit, Geld und Ärger. Ob die Politik nachschärft, bleibt abzuwarten. Grundlagen zu asbesthaltigen Baustoffen finden Sie im Beitrag Asbesthaltige Baustoffe: Wissenswertes für Eigentümer und Sanierer.
FAQs zur Asbest-Erkundungspflicht
Muss ich mein Haus vor einer Sanierung auf Asbest prüfen lassen?
Gesetzlich nicht. Sie müssen dem Betrieb aber Baujahr und alle Ihnen vorliegenden Informationen zu Schadstoffen mitteilen. Ein Asbesttest vor Baubeginn ist trotzdem sehr empfehlenswert.
Was ist ein Veranlasser nach § 5a GefStoffV?
Veranlasser ist, wer Tätigkeiten an einem Gebäude oder einer technischen Anlage in Auftrag gibt, zum Beispiel Bauherren, Eigentümer, Vermieter oder Hausverwaltungen.
Gilt die Informationspflicht auch für Privatpersonen?
Ja. § 5a GefStoffV gilt ausdrücklich auch für private Haushalte, die Handwerker beauftragen.
Wer bezahlt die Asbestuntersuchung?
Die Erkundung ist Aufgabe des Betriebs, die Kosten werden aber in der Regel an den Auftraggeber weitergegeben. Lässt der Eigentümer selbst vorab einen Asbesttest durchführen, hat er die Kosten im Griff.
Ab welchem Baujahr muss man mit Asbest rechnen?
Bei allen Gebäuden, deren Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen hat. Bei Baujahren 1993 bis 1996 ist das genaue Datum des Baubeginns wichtig.